El Gobierno quiere que en 2018 el crédito hipotecario “explote” · Y, para ello, además del financiamiento ajustado por inflación, en las últimas semanas surgieron novedades que flexibilizan y dinamizan el acceso a la vivienda.
Aunque el proceso todavía tiene trabas para funcionar con fluidez, el otorgamiento de créditos está creciendo a tasas exponenciales.
“En agosto se otorgaron 7.125 millones de pesos en préstamos hipotecarios, con un incremento de 40 por ciento respecto de julio, y ese mes también había crecido en comparación con junio”, ejemplificó Leandro Cuccioli, secretario de Servicios Financieros del Ministerio de Finanzas de la Nación.
De este total, 6.047 millones de pesos correspondieron a líneas expresadas en unidades de valor adquisitivo (UVA), que se actualizan por la marcha de los precios. Esos préstamos tuvieron un incremento de 52 por ciento mensual.
Según el último dato del Banco Central, en julio pasado, el sistema bancario tenía un stock de 42.232 mil millones de préstamos hipotecarios para vivienda, 15.800 millones más que un año atrás.
Créditos hipotecarios: alinear oferta y demanda
De estos, el 86 por ciento fue tramitado para comprar unidades terminadas, y, en ese universo, el 60 por ciento se destina a inmuebles nuevos.
La oferta hoy está repartida en 19 bancos públicos y privados, con tasas que parten del 3,5 por ciento nominal anual y plazos de hasta 30 años, características que las transforman en líneas muy convenientes, ya que la cuota es accesible, incluso por debajo de un alquiler en algunos casos.
Demoras
El arranque en abril de 2016 fue lento, pero este año se dinamizó. De todos modos, los interesados (tomadores, inmobiliarias, desarrollistas) advierten de que todavía el proceso no marcha en forma fluida, sino más bien progresiva.
Desde el lado de la demanda, aún hay gente que tiene temores de contraer una deuda que sube con la inflación (ver análisis en página 5).
En tanto, quienes iniciaron el camino del crédito se quejan de las demoras que tienen los trámites en los bancos, en particular en los públicos, situación por caso que el Banco Nación anticipó que mejorará con la digitalización y automatización del proceso.
Por el lado de la oferta, la cantidad de viviendas “aptas para crédito”, es decir, con los papeles en orden y en condiciones de escriturar, todavía es baja.
Entre los departamentos, el 97 por ciento de las nuevas unidades en Córdoba se venden sin escritura, según los datos de la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos (Ceduc).
En los loteos, la situación es similar y la estimación es de unos 30 mil lotes, que no pueden ser hipotecados para construir con crédito.
Nuevas opciones
Para salvar algunos de estos inconvenientes, el Banco Central habilitó nuevas herramientas para que las entidades otorguen créditos adecuados a situaciones que se dan en la práctica.
Entre ellas está la posibilidad de tomar en garantía los emprendimientos y permitir que el banco financie a una desarrollista durante la construcción.
O utilizar como aval los boletos de compraventa de proyectos ya aprobados por la entidad, para otorgar líneas de préstamo a los compradores finales durante el período de obra.
Esta última modalidad también se puede utilizar para que un banco preste a una familia que compra inmuebles terminados, pero que aún no pueden ser escriturados.
En estos casos, no son créditos hipotecarios, sino financiaciones transitorias con tasas algo superiores y que, una vez que la vivienda obtiene la escritura, se transforman en hipotecarios.
El Banco Nación anunció la implementación de estas tres modalidades.
Por su parte, el Banco de Córdoba (Bancor) ya lanzó un primer acuerdo con una desarrollista local (Edisur) para financiar a los compradores de un emprendimiento en particular, antes de la entrega de los inmuebles, aunque el desembolso recién se realizará en el momento de la hipoteca.
En tanto, el Banco Hipotecario lanzó otra variable novedosa: un crédito puente para aquellos que quieren cambiar su actual vivienda por otra de mayor valor.
Las líneas permiten que las familias puedan comprar el nuevo inmueble con préstamo hipotecario mientras venden su unidad actual.
Ayer, en tanto, se puso en marcha el período de inscripciones para el Procrear Joven (ver página 6), una modalidad que se suma a las líneas subsidiadas para compra y para construcción.
Como estas dos, tiene un aporte del Estado, en este caso, de 200 mil pesos; se accede con puntaje en función de condiciones sociales; y la vivienda no podrá superar un valor de 1,2 millones de pesos.
Lo diferente es que, para los jóvenes de 18 a 35 años, se flexibilizan los requisitos de ahorro previo y no se requiere ingreso formal. Cuando el banco otorgue el crédito, el interesado deberá ahorrar en esa entidad el cinco por ciento del valor de la propiedad durante 12 meses.
En su fase tradicional, el Procrear implica un crédito hipotecario subsidiado por el Gobierno (entre 100 mil y 400 mil pesos) y un ahorro mínimo equivalente al 10 por ciento de la propiedad.
En la actualidad no hay convocatoria abierta para las líneas Solución Casa Propia y Construcción Casa Propia.
Para ambas, los requisitos implican un ingreso mensual familiar neto de dos a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles y antigüedad mínima en relación de dependencia de 12 meses. Para compra y construcción, el plazo es de 30 años.
Con boleto: Compraventa
En pozo. Para proyectos urbanísticos aprobados por los bancos. El Nación ofrece préstamos en las mismas condiciones que los hipotecarios UVA (30 años) con una tasa de 4,5 por ciento. El crédito se transforma en hipotecario cuando la unidad se pueda escriturar. Bancor firmó un acuerdo con Edisur para unidades en Manantiales que se entregan el año que viene. El crédito se otorga ahora y se desembolsa con la posesión y con la hipoteca (las mismas características de los créditos UVA).
Viviendas terminadas. Banco Nación otorga préstamos en las mismas condiciones que los hipotecarios UVA (30 años) con una tasa de 4,5 por ciento. Se transforman en hipotecarios cuando la unidad se pueda escriturar.
Cambio de vivienda. Crédito puente del Banco Hipotecario para quien vende su casa y compra una más cara. Se dan dos préstamos individuales y simultáneos en UVA, hasta el 50 por ciento de la propiedad actual y 75 por ciento de la vivienda por comprar. Hasta cinco millones de pesos; tasa de 8,15 por ciento (ajustable en UVA). (Fuente: La Voz del Interior)
03 de Octubre (Valor Local)